Продажа земельного участка

Оцените 1С в облаке

Получите доступ всего за пару кликов!

Введение

Продажа земельного участка (далее – ЗУ) — ситуация, имеющая ряд особенностей. Он относится к недвижимости, не амортизируется и реализуется с обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

В бухучете:

при подписании акта приема-передачи до момента государственной регистрации права (далее – ГРП), объект может отражаться на сч. 45;
доход и расход по сделке признаются только после ГРП на покупателя;
финрезультат (прибыль или убыток) формируется на сч.91 и отражается в отчете о финансовых результатах свернуто.

В НУ:

датой реализации признается момент передачи по акту, независимо от ГРП;
доход от продажи уменьшается на затраты на приобретение;
сделка не облагается НДС;
земельный налог (далее – ЗН) начисляется продавцом до момента перехода к покупателю.

Отражение в программе

Рассмотрим на примере:

10.08.2026 ООО «Блиц» (продавец) реализовало земельный участок ООО «РОСТ» (покупатель) по цене 12 миллионов рублей. Оплата — после госрегистрации.

05.09.2026 состоялась госрегистрация.

Данные об объекте:

балансовая стоимость (далее – БС) — 11,5 миллионов рублей;
кадастровая стоимость (далее – КС) — 10 миллионов рублей;
ставка ЗН – 1,5%.

Так как решение о продаже и само выбытие приходятся на один отчетный период, переклассификация в ДАП не выполнялась.

ООО «Блиц» уплачивает авансы по ЗН.

Учетная политика:

ОС учитываются по первоначальной стоимости;
ЗН отражается на сч. 44;
применяется ОСНО, метод начисления, ПБУ 18/02.

Предположим, что иные затраты (кроме связанных с реализацией земли) отсутствуют.

Настройки раздельного учета НДС (справочно)

Продажа земли освобождена от НДС. При совмещении облагаемых и необлагаемых сделок возникает обязанность вести раздельный учет входящего налога.

В рассматриваемом примере такие затраты отсутствуют, однако ниже приведены настройки — на случай, если в вашей организации есть подобные сделки.

Если учет ведется удаленно и используется бухгалтерский учет в облаке, порядок настройки раздельного учета НДС остается аналогичным и выполняется в стандартном интерфейсе программы.

Открываем раздел «Администрирование», затем в блоке «Настройки программы» выбираем «Параметры учета».

В открывшемся окне переходим по гиперссылке «Настройка плана счетов», затем на «Учет сумм НДС по приобретенным ценностям».

Активируем флаг напротив строки «По способам учета».

Открываем вкладку «Главное», затем в блоке «Настройки» кликаем на пункт «Налоги и отчеты».

В подразделе «НДС» устанавливаем флаг «Ведется раздельный учет входящего НДС по способам учета».

Признание доходов/расходов в НУ при реализации до ГРП

В первую очередь убедимся, что БС соответствует указанной в условиях примера.

Переходим на вкладку «Отчеты», затем кликаем на пункт «Оборотно-сальдовая ведомость по счету».

Указываем необходимый временной интервал, счет и кликаем «Сформировать».

Переходим «ОС и НМА», затем в блоке «Выбытие основных средств» выбираем «Передача ОС».

Нажимаем кнопку «Создать». В верхней части указываем:

событие – «Передача»;
местонахождение;
контрагента, которому реализован актив и договор с ним, заключенный в рамках данной сделки.

Чтобы заполнить таблицу, используем кнопку «Добавить».

Здесь необходимо:

в колонке «Основное средство» выбрать элемент соответствующий элемент справочника;
указать количество и цену;
в колонке со ставкой выбрать «Без НДС»;
проверить счета доходов/расходов;
в колонке «Субконто» выбрать или создать новую статью с видом «Реализация прочего имущества» и активным флагом «Принимается к налоговому учету».

На второй вкладке «Дополнительно» требуется активировать флаг «Право собственности переходит после государственной регистрации».

Проводим и кликаем на кнопку «ДтКТ», чтобы просмотреть бухгалтерские записи, которые были сформированы:

Дебет 62.01 Кредит 91.01 – в НУ признан доход от продажи;
Дебет 01.09 Кредит 01.01 – списана БС участка;
Дебет 45.04 Кредит 01.09 – покупателю передан ЗУ (без перехода права собственности);
Дебет 91.02 Кредит 45.04 – в НУ стоимость участка включена в расходы.

Обращаем внимание! Документ формирует не только бухпроводки, но и движения по регистрам. До ГРП участок учитывается у продавца на сч. 45.04.

Доходы/расходы от продажи признаются:

в НУ — на момент передачи;
в БУ — на дату госрегистрации.

Закрытие месяца: финансовый результат и ОНА/ОНО

Переходим на вкладку «Операции», затем выбираем «Закрытие месяца».

Устанавливаем месяц, в котором был подписан акт приема-передачи, и нажимаем «Выполнить закрытие месяца».

Нажимаем на гиперссылку «Закрытие счетов 90, 91» и следом на «Показать проводки».

Была сформирована бухзапись:

Дебет 91.09 Кредит 99.01.1 – в НУ признана прибыль от продажи земли.

Расчет: 500 тыс.руб. = Выручка по сделке – БС = 12 000 тыс.руб. – 11 500 тыс.руб.

Нажимаем на гиперссылку «Расчет отложенного налога по ПБУ 18» и «Показать проводки».

Регламентная операция сформировала следующие бухзаписи:

Дебет 09 Кредит 99.02.О – отражен ОНА по дебиторской задолженности (вычитаемая временная разница);
Дебет 99.02.О Кредит 77 – отражено ОНО по стоимости ЗУ на сч.45 (налогооблагаемая временная разница).

Расчет выполняется по базовой ставке 25%:

ОНА = 12 000 000 * 25%;
ОНО = 11 500 000 * 25%.

Переход права на земельный участок

Переходим в раздел «Главное», затем в блоке «Настройки» щелкаем на пункт «Налоги и отчеты».

Кликаем на подраздел «Земельный налог» и следом на гиперссылку «Регистрация земельных участков».

Щелкаем «Создать» – «Снятие с учета».

В открывшемся окне фиксируем:

элемент справочника, соответствующий реализованному активу;
дату ГРП;
организацию.

Признание доходов/расходов в бухучете после госрегистрации

Раскрываем ранее созданный документ по передаче, нажимаем на кнопку «Создать на основании» и в выпадающем списке на «Реализация отгруженных товаров».

Система самостоятельно сформирует форму, заполнив ее необходимыми сведениями.

Здесь необходимо зафиксировать дату госрегистрации, проверить корректность заполненных сведений и провести документ.

Нажимаем «ДтКт», чтобы проанализировать бухзаписи:

Дт 62.01 Кт 91.01 – в БУ признан доход от продажи;
Дт 91.02 Кт 45.04 – в БУ списана стоимость объекта в затраты.

Закрытие месяца регистрации права

Открываем раздел «Операции», затем пункт «Закрытие месяца».

Устанавливаем месяц, в котором объект перешел в собственность покупателя.

Щелкаем на «Расчет земельного налога» и «Показать проводки».

Была сформирована следующая бухпроводка:

Дт 44.01 Кт 68.06 – исчислен авансовый платеж по ЗН за III квартал.

Расчет: 25 000 руб. = КС * Ставка ЗН * 1/4 * 2/3 = 10 000 000 * 1,5% * 1/4 * 2/3.

Пояснение: 2/3 – понижающий коэффициент, учитывающий фактический период владения в III квартале. В этом квартале продавец владел активом только два месяца (июль и август), так как сентябрь исключается — собственность перешла к покупателю 5 сентября, то есть до 15-го числа месяца.

Щелкаем на «Закрытие счета 44 «Издержки обращения» и «Показать проводки».

Была сформирована следующая запись:

Дт 90.07.1 Кт 44.01 – сумма авансового платежа по ЗН списана на финрезультат.

Щелкаем на «Закрытие счетов 90, 91» и «Показать проводки».

В рамках регламентной операции была сформирована следующая запись:

Дт 91.09 Кт 99.01.1 – в бухучете прибыль от продажи отнесена на финрезультат.

Щелкаем на «Расчет отложенного налога по ПБУ 18» и «Показать проводки».

Были сформированы следующие бухгалтерские записи:

Дт 09 Кт 99.02.О – сторнирован ОНА по дебиторской задолженности;
Дт 99.02.О Кт 77 – сторнировано ОНО по стоимости участка на сч.45.

Налоговая отчетность

Открываем раздел «Отчеты», затем пункт «Регламентированные отчеты».

Сформируем декларацию по налогу на прибыль за требуемый период, нажав кнопку «Заполнить».

Сумма выручки от реализации ЗУ (12 млн рублей) указывается в Приложении № 1 к Листу 02 по строке 014.

Первоначальная стоимость (11,5 млн рублей) указывается в Приложении № 2 к Листу 02 по строке 060.

Отчет о финансовых результатах

Открываем раздел «Отчеты», затем выбираем пункт «Регламентированные отчеты».

Сформируем бухотчетность за интересующий период времени, используя кнопку «Заполнить».

Итоговый финрезультат от реализации ЗУ находит свое отражение в отчете о финансовых результатах:

если по сделке получена прибыль, она показывается по строке 2340 — в нашем примере это 500 тыс. рублей;
если бы затраты оказались больше, и сделка принесла убыток, он отразился бы по строке 2350.

Заключение

Таким образом, реализация ЗУ — это показательный пример ситуации, в которой бухучет и НУ ведутся по разным временным правилам. Передача объекта по акту и ГРП разнесены во времени, и именно этот разрыв становится источником временных разниц и двойного признания доходов/расходов — сначала в НУ, а затем, после регистрации, и в бухучете, что влечет за собой возникновение ОНА и ОНО.

В примере мы увидели, как правильно настроить документы в 1С: отразить выбытие, признать ОНА и ОНО при окончании августа, а затем, после регистрации в сентябре, сторнировать их и показать прибыль уже в бухотчетности.

Ключевой вывод: корректность учета зависит от двух вещей — четкого соблюдения дат и понимания, на каком этапе какие показатели и результаты должны быть признаны.

Предложенный алгоритм универсален и помогает избежать типичных ошибок при реализации земли, а главное — обеспечивает достоверность данных для декларации по прибыли и бухбаланса. Если следовать этому алгоритму, отражение таких операций в программе не вызовет затруднений, а отчетность будет корректной и прозрачной. При возникновении сложных вопросов по отражению подобных операций может потребоваться консультант по 1С:Бухгалтерия, который поможет проверить настройки учета и корректность формирования отчетности.

Автор материала: Ирина Денисенко