Продажа объекта недвижимости в 1С:Бухгалтерия предприятия

Оцените 1С в облаке

Получите доступ всего за пару кликов!

15 дней бесплатно

Введение

Продажа объекта недвижимости — это одна из самых сложных и многоаспектных хозопераций в бухгалтерском и налоговом учете. Она требует от специалиста не только знания гражданского законодательства (в частности, ст. 130, 131, 551 ГК РФ и Закона № 218-ФЗ о госрегистрации прав), но и глубокого понимания стандартов бухучета (ФСБУ 6/2020) и НК РФ.

 

Главная особенность таких сделок — временной разрыв между фактической передачей объекта по акту и моментом государственной регистрации перехода права собственности (далее – ППС). Из-за этого доходы и расходы в БУ и НУ признаются в разные даты, что неизбежно приводит к возникновению временных разниц и требует применения ПБУ 18/02.

 

В инструкции разберем методику отражения продажи здания в программе 1С:Бухгалтерия.

Отражение в 1С

Рассмотрим на примере:

• 28.07.2026 ООО «Статус» (продавец) продало ООО «Гора» (покупатель) здание торгового назначения (поставлено на кадастровый учёт; налоговая база по налогу на имущество (далее – НнИ) определяется по кадастровой стоимости) за 29 280 тыс. руб. (в т.ч. НДС 22% – 5 280 тыс. руб.).
• 10.08.2026 – дата государственной регистрации перехода права собственности. Оплата производится после госрегистрации.

Так как решение о продаже и сама сделка попали в один отчётный период, объект в ДАП не переводили. ООО «Статус» уплачивает авансовые платежи по НнИ — иной порядок не предусмотрен.

 

Данные по активу:

• введен в эксплуатацию ­– 15.09.2025;
• первоначальная стоимость (БУ = НУ) ­– 24 000 тыс.;
• СПИ (БУ = НУ) – 240 мес.;
• накопленная амортизация – 1 000 тыс.;
• остаточная стоимость (далее – ОСт) на момент реализации – 23 000 тыс.;
• амортизационная премия – не применялась;
• ликвидационная стоимость – 0;
• кадастровая стоимость – 22 000 тыс.

Согласно учётной политике ООО «Статус»:

• применяется ОСНО, метод начисления, ПБУ 18/02 балансовым методом;
• ОС учитываются по первоначальной стоимости;
• амортизация (в БУ/НУ) линейная, с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия ОС к учёту;
• расходы на неё и НнИ отражаются на сч. 44.

Для упрощения примера предположим, что:

• иных затрат не было;
• выручка от оказания услуг с начала 2026 года составила 1 830 тыс. (в т.ч. НДС 22% — 330 тыс.), из них в июле — 366 тыс. (в т.ч. НДС 22% — 66 тыс.).

Предварительная настройка

Переходим в раздел «Главное» – «Учетная политика».

 

На закладке «НДС» необходимо убедиться, что активирован флажок «Начисляется НДС по отгрузке без перехода права собственности».

 

Это критически важно, так как по условиям договора передача происходит 28 июля а госрегистрация — только 10 августа.

 

Анализ данных по основному средству

Для проверки накопленной амортизации и ОСт переходим в раздел «ОС и НМА» – «Ведомость амортизации ОС».

 

В настройках отчета устанавливаем необходимый диапазон дат. Щелкаем «Показать настройки» и на вкладке «Показатели» устанавливаем флажки данных бухгалтерского и налогового учёта.

 

 

На вкладке «Отбор» задаем отбор по нужному активу и щелкаем «Сформировать».

 

 

Сформированный отчет покажет накопленную амортизацию 900000 рублей и ОСт 23100000 рублей, что на 100000 отличается от условий примера.

 

Это не ошибка: амортизация за текущий месяц начисляется 31-м числом, поэтому на 28.07 программа ее еще не видит. При проведении документа «Передача ОС» система автоматически доначислит её за июль, и в итоговых проводках по выбытию спишется ровно 1 млн рублей и 23 млн рублей ОСт, полностью соответствуя заданным условиям.

 

Продажа объекта недвижимости

Переходим в раздел «ОС и НМА» – «Передача ОС».

 

Формируем новый документ. Вверху указываем:

• событие ОС – «Передача» или создаем новое с одноименным видом. Выбранное значение будет зафиксировано при формировании инвентарной карточки;
• местонахождение;
• контрагента и заключённый договор с ним.

В таблице указываем:

• здание;
• договорную цену;
• ставку НДС.

Итоговые показатели система просчитает самостоятельно.

 

Проверяем счета учета. В субконто выбирается статья с видом «Реализация основных средств» и активным флажком НУ.

 

 

На вкладке «Дополнительно» обязательно устанавливаем флажок «Право собственности переходит после государственной регистрации».

 

Флажок восстановления амортизационной премии не ставится, так как она не применялась.

 

 

Проводим и щелкаем на иконку «ДтКт» для просмотра созданных бухпроводок:

• Дебет 62.01 Кредит 91.01 – в НУ признан доход от реализации;
• Дебет 44.01 Кредит 02.01 – за последний месяц использования начислена амортизация;
• Дебет 02.01 Кредит 01.09 – списана накопленная амортизация за весь период;
• Дебет 01.09 Кредит 01.01 – списана первоначальная стоимость;
• Дебет 45.04 Кредит 01.09 – актив передан покупателю без ППС;
• Дебет 91.02 Кредит 45.04 – стоимость объекта в НУ включена в состав расходов;
• Дебет 76.ОТ Кредит 68.02 – начислен НДС с отгрузки без ППС.

 

Таким образом, при проведении в НУ доход от продажи и расход в виде ОСт признаются уже на дату передачи.

 

Чтобы распечатать акт по форме ОС-1, можно воспользоваться кнопкой «Печать» и выбрать требуемый бланк.

 

 

Далее необходимо выписать счет-фактуру на переданную недвижимость. Для этого внизу экрана нажимаем «Выписать счёт-фактуру». После этого на месте кнопки отобразится гиперссылка на созданный документ, кликнув по которой можно открыть его для просмотра.

 

Закрытие месяца продажи

Переходим в раздел «Операции» – «Закрытие месяца».

 

Устанавливаем временной интервал и щелкаем кнопку выполнения процедуры.

 

 

Кликаем на ссылку «Закрытие счета 44 «Издержки обращения»» и «Показать проводки».

 

 

Сформирована бухпроводка по закрытию сч. 44 на величину амортизации, начисленной в текущем месяце.

 

 

Следом кликаем на гиперссылку «Закрытие счетов 90, 91» и «Показать проводки».

 

 

Сформированы две записи:

• Д-т 90.09 К-т 99.01.1 – определён финрезультат от основной деятельности;
• Д-т 91.09 К-т 99.01.1 – определён финрезультат от прочей деятельности. В налоговом учёте признается положительный результат в размере 1 млн руб.

 

Далее вверху окна кликаем на «Справки-расчёты» и в выпадающем списке находим и нажимаем на пункт «Расчёт налога на прибыль».

 

 

Система сформирует соответствующую справку, которая позволит проанализировать расчёт финрезультата в БУ и НУ.

 

 

Чтобы выбрать источник сведений для справки, кликаем на «Показать настройки» и на закладке «Показатели» выбираем нужный вариант, после чего щелкаем «Сформировать».

 

 

Анализ справок наглядно демонстрирует разницу между правилами признания доходов и расходов:

• В НУ: доход от реализации и расход в виде ОСт признаны уже в июле. В итоге сформирован положительный финрезультат от прочей деятельности — прибыль 1000000 руб.
• В БУ: поскольку госрегистрация состоится только 10 августа, доход и расход от продажи здания в июле отсутствуют. Однако, из-за возникших временных разниц, были начислены ОНА/ОНО.

Чтобы увидеть их начисление, нажимаем на гиперссылку «Расчет отложенного налога по ПБУ 18» и «Показать проводки».

 

• Д-т 09 К-т 99.02.О – признан ОНА по дебиторской задолженности.

Вычисление: 24000000 * 25 % = 6000000 руб.

• Д-т 99.02.О К-т 77 – признано ОНО по стоимости ОС на сч. 45.

Вычисление: 23000000 * 25 % = 5750000 руб.

 

Переход права собственности к покупателю

В связи с тем, что НнИ по зданию рассчитывается по кадастровой стоимости, необходимо скорректировать регистр сведений.

 

Переходим в раздел «Главное» – «Налоги и отчёты».

 

Выбираем раздел «Налог на имущество» в левой части экрана и кликаем по ссылке «Объекты с особым порядком налогообложения».

 

 

Открываем карточку здания. В поле «Дата прекращения права собственности» вносим дату регистрации права новым собственником. Это позволит программе корректно рассчитать коэффициент владения для налоговой декларации.

 

Признание доходов и расходов в бухучёте после перехода права собственности

Для отражения факта ППС в бухучёте открываем ранее созданный документ «Передача ОС», нажимаем кнопку «Создать на основании» – «Реализация отгруженных товаров».

 

 

Система создаст соответствующий документ, заполнив его необходимыми сведениями. Проверяем их корректность, в поле «от» фиксируем дату ППС.

 

 

Нажимаем «Провести» и следом – «ДтКт». Были созданы бухпроводки:

• Дт 62.01 Кт 91.01 – в бухучёте признан доход от продажи недвижимости;
• Дт 91.02 Кт 45.04 – списана ОСт объекта;
• Дт 91.02 Кт 76.ОТ – списан НДС.

Закрытие месяца перехода права собственности

Закроем месяц, в котором осуществлён ППС на объект недвижимости.

 

 

В рамках регламентной операции по закрытию сч. 90 и 91 была зарегистрирована бухзапись, при которой финансовый результат от продажи ОС (прибыль 1000000 ₽) перенесён на сч. 99.

 

 

Вновь сформируем справку-расчёт по данным БУ и НУ.

 

 

 

Исходя из представленных сведений видно, что в августе, после госрегистрации ППС и проведения документа «Реализация отгруженных товаров», в бухучете окончательно признаются доходы и расходы.

 

В рамках операции по расчету отложенных налогов программа списывает разницы, возникшие в июле. Начисленные ранее ОНА и ОНО полностью погашаются, так как данные БУ и НУ выровнялись.

 

Закрытие последнего месяца квартала

Закроем последний месяц квартала, в котором была осуществлена продажа объекта недвижимости и ППС на него.

 

В рамках процедуры выполняется регламентная операция «Расчет налога на имущество». Кликаем на соответствующую гиперссылку и следом на «Показать проводки».

 

 

Поскольку право собственности перешло 10.08. (до 15-го числа), август и сентябрь не учитываются в расчете 3-го квартала. НнИ рассчитывается только за один месяц владения (июль).

 

Вычисление: Сумма авансового платежа = (22000000 (кадастровая стоимость) * 2% (ставка) / 12) * 1 = 36667 ₽.

 

Эта сумма относится на сч. 44.

 

 

Соответственно, при закрытии месяца была зарегистрирована бухзапись по списанию этого расхода на финрезультат.

 

 

Далее сформирована бухзапись по определению финансового результата.

 

Так как в сентябре по основной деятельности не было других доходов/расходов, программа списала сальдо счета 90 на счет 99, отразив убыток от основной деятельности за этот месяц в размере 36 667 ₽.

 

Отчетность

Чтобы просмотреть, как сведения по выбытию имущества отображаются в отчётности, сформируем необходимые формы.

 

Сделать это можно, перейдя на вкладку «Отчёты» – «Регламентированные отчёты».

Декларация по налогу на прибыль

В декларации за отчётный период информация отражается по Листу 02.

 

В Приложении №1 по строке 030 отражается доход от продажи имущества.

 

 

Для расшифровки (проверки) указанной суммы формируется ОСВ по сч. 91.01 за аналогичный период. Данная величина будет соответствовать кредитовому обороту по этому счету.

 

 

В Приложении № 2 отражаются в строках:

• 080 — затраты по выбытию;
• 131 – амортизация за отчетный период;

• 041 – суммы начисленных налогов и сборов, в частности, НнИ за 9 месяцев 2026 — 256667 ₽ (110000 за I кв. + 110000 за II кв. + 36667 за III кв.).

 

Для расшифровки (проверки) суммы по строке 080 формируется ОСВ по сч. 91.02 за аналогичный период. Данная величина будет соответствовать дебетовому обороту по этому счету.

 

 

В Приложении № 3 отражаются в строках:

• 010 – количество реализованных объектов;
• 030 – выручка;
• 040 – ОСт;
• 050 – прибыль.

Отчёт о финансовых результатах

В отчёте отображается результат от выбытия имущества (свёрнуто согласно п. 44 ФСБУ 6/2020):

• в составе строки 2340 – если в результате получена прибыль (в нашем примере – 1 млн руб.);
• в составе строки 2350 – если в результате получен убыток.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что грамотное оформление продажи недвижимости в 1С требует внимательности к деталям, особенно в части дат.

 

Однако, при правильной настройке учётной политики и понимании логики применения ПБУ 18/02 временные разницы между бухгалтерским и налоговым учётом последовательно закрываются регламентными операциями, а финрезультат формируется в соответствии с методологией учёта.

 

Хотите проверить полученные знания на практике? Оформите 15 дней полного демо-доступа к программе 1С.

 

Если в процессе работы возникнут технические сложности, вам поможет круглосуточная техподдержка.

 

За глубоким разбором сложных учетных ситуаций вы можете обратиться к нашим профессиональным консультантам.

Оцените 1С в облаке

Получите доступ всего за пару кликов!

15 дней бесплатно