Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество) — некоммерческая организация, которая не распределяет прибыль между участниками, а направляет все поступления на управление общим имуществом многоквартирного дома. Эта двойственность определяет всю логику бухучета: членские взносы — целевые деньги, которые нельзя отразить как выручку, а доходы от аренды подвала или размещения рекламы требуют совершенно иного подхода.

Особенности бухгалтерского учета в ТСЖ

Главная особенность учета вытекает из правового статуса товарищества: организация не распределяет прибыль между участниками, а полученные средства направляет на уставные цели — содержание, ремонт и управление домом.

Бухгалтерский учет в ТСЖ строится вокруг разделения двух принципиально разных денежных потоков: целевого финансирования и коммерческой выручки. Смешивать их нельзя ни в учете, ни в налоговой отчетности, потому что у них разный источник, разное назначение и разный налоговый режим.

Целевые поступления и коммерческая деятельность

Целевые поступления (далее – ЦП) — это членские и вступительные взносы, а также средства собственников на ремонт и капитальный ремонт общего имущества. По своей природе это не выручка и не доход в налоговом смысле, а источник финансирования уставной деятельности.

В бухучете они аккумулируются на счете 86 и расходуются строго по смете, которая утверждена общим собранием. Если по итогам года образуется остаток неизрасходованных средств, он не превращается в прибыль и не облагается налогом — его переносят на следующий период и используют по тому же назначению. Однако перенос должен быть оформлен документально: остаток отражается в смете следующего года как входящий, иначе при проверке ФНС может включить эти суммы в налоговую базу (далее – НБ) как неиспользованные по назначению.

Иначе обстоит дело с коммерческой деятельностью. Сдача в аренду подвалов, техпомещений или крыш под оборудование связи — это оказание услуг, то есть реализация. Поступления от такой деятельности отражаются на сч. 90 (или на сч. 91, если речь идет о разовых операциях) и формируют НБ.

Главное правило: средства на уставную деятельность никогда не должны «перетекать» в коммерцию. Чистая прибыль от коммерческой деятельности, направляемая на уставные нужды, оформляется решением общего собрания и отражается проводкой Дт 99 Кт 86 — как включение прибыли от приносящей доход деятельности в целевое финансирование.

Если раздельный учет не ведется, ФНС может включить спорные поступления в НБ, поскольку товарищество не сможет документально подтвердить их целевой характер.

Отчетность ТСЖ и смета доходов и расходов

Смета в ТСЖ — это главный документ для планирования расходов. Без утвержденной сметы бухгалтер не имеет права расходовать целевые средства, потому что каждое списание должно быть привязано к конкретной статье: содержание, текущий ремонт, коммунальные ресурсы, управление, капитальный ремонт.

Что сдает товарищество собственников жилья в составе бухгалтерской отчетности:

• Бухгалтерский баланс и отчет о целевом использовании средств — обязательны для всех товариществ.
• Отчет о финансовых результатах (или раскрытие по его показателям) — если коммерция дает существенные обороты.
• Пояснения к отчетности — если коммерческие операции незначительные: в них раскрывают доходы и расходы вместо отдельного отчета.

Помимо бухотчетности, правление ежегодно представляет общему собранию членов товарищества отчет об исполнении сметы доходов и расходов — этот документ особенно важен для собственников: они видят, куда ушли их взносы и нет ли отклонений от утвержденного плана.

С 1 марта 2026 года этот отчет, как и годовая отчетность управляющих организаций, должен размещаться в ГИС ЖКХ по единой форме, утвержденной Приказом Минстроя России № 728/пр от 20 ноября 2025 года. Отчет за предыдущий год размещается в первом квартале — до 31 марта.

За неразмещение или нарушение сроков предусмотрены штрафные санкции.

Учетная политика ТСЖ

Задача учетной политики (далее – УП) — зафиксировать конкретные решения, которые помогают бухгалтеру:

• разграничивать поступления по видам деятельности;
• определять, какие субсчета открыть для аналитики по видам взносов;
• выбирать способ учета материалов – сразу относить на затраты или вести через склад;
• устанавливать порядок учета ОС — начислять амортизацию или списывать стоимость при вводе в эксплуатацию.

Если применяются упрощенные способы ведения бухучета, в УП следует прямо закрепить отказ от применения ПБУ 18/02 и от формирования оценочных обязательств.

Что закрепляется в учетной политике

Обязательные разделы УП включают:

• рабочий план счетов с субсчетами к счету 86 по видам поступлений и к счету 76 по расчетам с собственниками;
• порядок раздельного учета по видам деятельности;
• формы первички;
• график документооборота.

Отдельно стоит прописать, что членские и вступительные взносы не являются объектом налогообложения и учитываются как ЦП.

Важный нюанс. В БУ по умолчанию применяется метод начисления. Товарищество вправе выбрать кассовый, но на практике это редко является удобным: собственники платят с отсрочкой, и при кассовом методе задолженность не видна в отчетности до поступления денег. Поэтому большинство использует метод начисления и в бухучете.

В НУ при УСН все наоборот — всегда кассовый метод, для любых доходов (ст. 346.17 НК РФ).

Отсюда правило: БУ и НУ в УП фиксируются раздельно. Смешивать их нельзя — формулировка вроде «кассовый метод для взносов, метод начисления для коммерции» некорректна.

Ведение бухгалтерского учета в ТСЖ

Повседневная работа бухгалтера товарищества строится вокруг двух учетных контуров:

• Первый — расчеты с собственниками: начисление взносов, прием платежей, работа с задолженностью.
• Второй — расчеты с поставщиками и подрядчиками: оплата коммунальных ресурсов, услуг по содержанию, ремонтных работ.

Эти контуры связаны: платежи собственников идут в том числе на оплату услуг поставщиков, поэтому важно корректно разделять полученные средства в зависимости от источника — именно от этого зависит правильность налоговой отчетности.

Учет целевых взносов и субсидий на счете 86

Счет 86 — центральная точка учета таких средств.

Если речь идет о субсидии из бюджета, поступившей на конкретные цели, она также проходит через счет 86. ПБУ 13/2000 «Учет государственной помощи» не распространяется на некоммерческие организации, однако на практике ТСЖ используют порядок, аналогичный предусмотренному Инструкцией к Плану счетов (Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н).

Учет доходов от коммерческой деятельности

Доходы от аренды или рекламы отражаются на счете 90.01 или на счете 91.01.

Затраты, связанные с этой деятельностью, собираются на счете 20 «Основное производство» или на отдельном субсчете счета 26, а затем списываются в дебет счета 90 или 91.

Если коммерция ведется регулярно, имеет смысл открыть отдельные субсчета, чтобы не смешивать ее с уставной.

Прибыль от коммерции, направленная на уставные цели, не исчезает бесследно: она может быть учтена как ЦП (Дт 99 Кт 86), но только при наличии решения общего собрания и правильного документального оформления.

Проводки в ТСЖ

Бухгалтерский учет в ТСЖ: проводки фиксируют движение средств и отражают хозяйственные операции.

ЦП учитывают по цепочке: начисление – поступление – расход – закрытие на счет 86.

Коммерческую деятельность — по стандартной схеме: выручка – расходы – финансовый результат.

Проводки по целевым поступлениям

Основные проводки по целевым средствам приведены в таблице выше. В типовой оборот также входят:

Проводки по коммерческой деятельности и зарплате

Коммерция в ТСЖ обычно невелика, но и она требует правильного отражения. Типовые проводки представлены в таблице ниже.

Обращаем внимание! Если зарплата начисляется работникам, занятым исключительно уставной деятельностью (бухгалтер, паспортист, уборщица), она отражается через счет 26: Дт 26 Кт 70, а затем закрывается на счет 86: Дт 86 Кт 26. Смешивать два вида зарплат нельзя — НБ по УСН или налогу на прибыль формируется только по коммерческому блоку.

Какая система налогообложения у ТСЖ

У ТСЖ какая система налогообложения? Для него не предусмотрено специального режима — оно выбирает между общим режимом и упрощенной системой. Автоматизированная УСН товариществам недоступна.

Выбор между ОСНО и упрощенкой зависит от масштаба коммерческой деятельности и объема ЦП.

Если коммерции почти нет, УСН с объектом «доходы» обычно выгоднее. Если она существенна и связана с большими тратами, может быть выгоднее УСН «доходы минус расходы» или даже ОСНО.

С 2026 года при доходе свыше 20 млн рублей на УСН возникает обязанность платить НДС (по пониженным ставкам без права вычета или по общим ставкам), что также стоит учитывать при выборе режима.

ТСЖ на УСН

На упрощенке ЦП не учитываются при определении НБ:

• Членские и вступительные взносы, а также отчисления на формирование резерва на ремонт общего имущества не облагаются налогом на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ.
• Средства собственников на финансирование ремонта и капремонта также исключены из НБ — они прямо названы целевым финансированием в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

В декларации по УСН ЦП отражаются в разделе 3.

Налогом облагаются только коммерческие доходы.

Ставки единого налога при УСН в 2026 году не изменились: 6% для объекта «доходы» и 15% для объекта «доходы минус расходы». При этом порог для освобождения от НДС снизился до 20 млн рублей.

Входят ли ЦП в расчет порога 20 млн рублей для освобождения от НДС? По позиции ФНС, доход для этого порога считается как выручка, учитываемая при УСН, а ЦП в нее не входят. Однако на практике инспекции могут запрашивать сметы и протоколы собраний, чтобы отделить целевые средства от коммерческих, поэтому документы должны быть в порядке.

ТСЖ на ОСНО

На общем режиме ТСЖ платит налог на прибыль с коммерческой деятельности.

ЦП и средства целевого финансирования в НБ по прибыли не включаются — это прямо предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 251 НК РФ. Но есть важное условие: если у товарищества есть и целевые средства, и коммерческая выручка, оно обязано вести раздельный учет доходов и расходов по каждому виду деятельности. Без этого ФНС может не признать ЦП льготными и включить их в базу.

Что касается НДС: с целевых взносов налог не начисляется. А вот с коммерции НДС уплачивается. При этом некоторые операции (реализация коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту общего имущества при соблюдении определенных условий) могут быть освобождены от НДС на основании статьи 149 НК РФ.

Для многих ТСЖ применение ОСНО сопряжено с повышенной нагрузкой: нужно вести полноценный учет, сдавать отдельные декларации по каждому налогу, оформлять счета-фактуры. Поэтому такой режим чаще выбирают либо вынужденно (при превышении лимитов для УСН), либо когда присутствуют значительные обороты именно в коммерческой сфере, где выгода от работы с НДС перекрывает дополнительные затраты на учет.

Налогообложение ТСЖ: что признается доходом

Ключевой вопрос НУ — где проходит граница между ЦП и налогооблагаемым доходом. Эта граница определяется не названием платежа, а его экономическим смыслом и уставными целями.

Что не облагается налогом

Не облагаются налогом следующие поступления:

Обращаем внимание! Если целевые средства не использованы по назначению в течение установленного срока, они могут быть признаны доходом и включены в НБ.

На практике риск возникает, если товарищество не сможет документально подтвердить, что неизрасходованные средства были использованы по целевому назначению или что срок их использования не истек. Поэтому перенос неизрасходованных средств на следующий год должен быть оформлен решением общего собрания и отражен в смете.

В заключении отметим: учет в ТСЖ держится на трех правилах.

• Раздельный учет потоков — целевые средства и коммерческая выручка ведутся обособленно, иначе льготы по налогообложению могут утратить силу.
• Документальное подтверждение целей — смета и протоколы собраний фиксируют назначение средств и перенос остатков; без этого остаток могут признать доходом.
• Четкая УП — закрепляет план счетов, методы учета и раздельный учет деятельности.

При выборе режима учитывают объем коммерции; с 2026 года важен порог 20 млн рублей для НДС на упрощенке. Отчет об исполнении сметы ежегодно размещают в ГИС ЖКХ до 31 марта — иначе возможны штрафы.

Такой подход обеспечивает соответствие закону и прозрачность перед собственниками.

Бухгалтерский учет в ТСЖ удобно вести в программе 1С:Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК — она создана на базе 1С:Бухгалтерия и учитывает отраслевую специфику: расчеты с собственниками, подомовой учет затрат, раздельный учет поступлений и обмен данными с ГИС ЖКХ.

Работоспособность баз поддерживается круглосуточно: если возникнут технические вопросы или сбои — специалисты техподдержки помогут.