В БУ произошли серьезные изменения с введением ФСБУ 25/2018. С 2022 года этот стандарт введен в действие для многих компаний. Вместо обычного списания арендных платежей (АП) на расходы, арендаторы теперь должны признавать ППА и соответствующее обязательство.
К 2026 году практика применения стандарта устоялась, однако сложные и нестандартные ситуации по-прежнему вызывают множество вопросов у бухгалтеров. Особенно остро эти проблемы стоят при работе в системах 1С, где автоматизация требует глубокого понимания настройки.
Что изменилось в 2026 году и базовые принципы учета
Основные принципы остаются неизменными. Однако в 2026 году появились серьезные уточнения, которые касаются специфических аспектов отражения.
Существенным событием стала публикация Рекомендации Р-180/2026-Лизинг. Она задает четкий алгоритм: затраты, изначально предусмотренные, включаются в валовую стоимость инвестиции в аренду и участвуют в расчете ставки дисконтирования, а фактические последующие затраты увеличивают как валовую, так и чистую стоимость инвестиции.
Напомним основные правила признания ППА. Как установлено стандартом, оно оценивается по его фактической стоимости. В нее, в частности, включаются приведенная стоимость будущих АП, а также сопутствующие затраты, понесенные в связи с поступлением (доставка, монтаж, пусконаладка, госпошлины и т. п.). В дальнейшем полученный актив амортизируется в порядке, аналогичном ОС, а сама задолженность уточняется с учетом начисленных процентов (по установленной ставке дисконтирования) и фактически перечисленных средств.
Изменение условий договора
Положения соглашения в редких случаях остаются неизменными на протяжении всего срока. АП может индексироваться, меняться график, появляться переменные платежи по аренде, срок продлеваться или сокращаться. Каждое такое событие требует пересмотра финансовых показателей.
Когда требуется пересчет ППА и обязательства
Корректировка договора влечет за собой пересмотр фактической оценки и величины обязательства.
Ключевым моментом является определение характера таковых: это модификация существенных положений или простой пересчет оценочного значения.
Модификация происходит, когда стороны согласовали обновленный объем (например, увеличение площади) или иную величину вознаграждения за пользование имуществом. В подобных случаях пересчитывается приведенная стоимость будущих перечислений с использованием новой ставки дисконтирования, если она изменилась. При этом скорректированная величина долга относится на величину актива.
Однако нужно помнить: если долг уменьшается на значение, превышающее его балансовую стоимость (БС), положительная разница признается доходом текущего периода.
Пошаговая настройка в 1С: документ «Корректировка аренды»
В 1С:Бухгалтерия (ПРОФ) для фиксации корректировок по договору предназначена форма «Изменение условий аренды». В этой версии отсутствует функционал дисконтирования и работа с графиком, поэтому алгоритм действий имеет свою специфику.
Рассмотрим пошаговые действия на примере увеличения АП.
Шаг 1. В разделе «ОС и НМА» выберите соответствующий пункт.
Шаг 2. Создав документ изменения, укажите число, с которого вступают в силу обновленные параметры. Это критически важный момент — от этого зависит правильность пересчета задолженности. Если дата не совпадает с началом месяца, перед заполнением формы вручную доначислите процентные затраты за период с начала месяца до момента правок — иначе система может неверно распределить проценты.
Шаг 3. Заполните информацию о договоре и выберите предмет, параметры которого изменяются.
Шаг 4 (ключевой для ПРОФ). В табличной части укажите сумму остатка.
В это поле нужно вносить не всю новую сумму, а только величину предстоящих перечислений (без НДС) с момента пересмотра до окончания срока.
Например, если АП повышается с октября, а договор заканчивается в феврале, вы указываете сумму за период с октября по февраль по обновленным параметрам.
Исходя из этих показателей, система произведет перерасчет и изменит график начисления амортизации в БУ.
Проводки и примеры расчетов
Рассмотрим, как формируются проводки по аренде в 1С на примере увеличения АП.
При верном заполнении формы по изменению показателей система должна сформировать:
Важно учитывать специфику версии ПРОФ: в ней отсутствует функционал дисконтирования, поэтому программа оперирует номинальными суммами АП. Соответственно, «пересчет обязательства» в ней — это пересмотр номинальной величины остатка долга исходя из актуальных условий, без применения ставки дисконтирования.
Рассмотрим пример.
Предположим, что остаток обязательства на момент смены условий составлял 600 000 рублей. После увеличения АП новый (номинальная величина предстоящих платежей по обновленным параметрам) стал равен 658 800 рублей.
Поскольку в ПРОФ нет дисконтирования, расчет ведется по номинальным суммам без применения ставки. При верном пересчете система должна увеличить ППА на разницу между новым и старым остатком: 658 800 – 600 000 = 58 800 рублей, сформировав соответствующую бухзапись на это значение.
Субаренда и передача прав аренды
Субаренда представляет собой один из наиболее сложных вопросов по ФСБУ 25/2018, особенно когда речь идет о передаче только части.
Дополнительную сложность добавляет перенайм, который имеет принципиально иной порядок оформления. При этом нужно учитывать: если организация планирует сдавать имущество в субаренду, она обязана применять указанный стандарт к этому договору — даже если по другим у нее есть право на упрощенный порядок.
Настройка в 1С: документ «Передача имущества в аренду»
В программе для оформления передачи в субаренду используется форма «Передача ОС в аренду».
Перед тем, как начать работу, необходимо включить необходимый функционал в настройках: в разделе «Главное» – «Настройки» – «Функциональность» – «Основные средства» установить соответствующий флажок. Без этого необходимые документы не будут доступны.
Основная техническая сложность в 1С – невозможность передать часть ОС. Указанная выше форма передает только весь объект целиком. Если компания арендует помещение и передает в субаренду только его часть (например, несколько квадратных метров), то автоматическое оформление такого действия в системе невозможно.
Рекомендуемый подход — на этапе признания разделить объект на несколько самостоятельных частей, если заранее известно, что одна из них будет сдаваться. Каждая из которых должна соответствовать отдельной передаваемой части. Однако даже при таком подходе остаются сложности с распределением АП и НДС.
Если разделение не было произведено изначально, практические варианты действий ограничены:
- передать весь объект целиком (что редко соответствует реальным обстоятельствам);
- отражать факт передачи части только в управленческом учете (например, на забалансовых счетах или в дополнительных регистрах), а в БУ продолжать фиксировать его как единый.
Проводки и сверка взаиморасчетов
- При субаренде (имущество передается, но вы остаетесь стороной соглашения):
Примечание для ПРОФ: в документе «Передача ОС в аренду» система автоматически переносит стоимость объекта на сч. 03 по его БС. Дополнительных настроек графика в этой версии не требуется.
- При перенайме (вы выбываете из соглашения, новый пользователь занимает ваше место):
Примечание: при необходимости зачета встречных требований с новой стороной используется форма «Корректировка долга».
Сверка взаиморасчетов требует раздельного выделения трех контуров:
Для минимизации ошибок перед внедрением таких схем в рабочей базе настоятельно рекомендуется протестировать сценарии на копии и сверить бухзаписи с действующими правилами бухучета.
Досрочное прекращение договора и выкуп предмета аренды
Это события, требующие особого внимания, так как они влекут за собой полное или частичное списание ППА и обязательства.
Основания для досрочного прекращения
Основания для досрочного расторжения договора могут быть самыми разными. Он может быть прекращен как по добровольному согласию обеих сторон, так и по инициативе одной из них (например, при нарушении условий). Не исключен и судебный порядок, если стороны не смогли урегулировать разногласия мирным путем. Однако независимо от того, какой из перечисленных сценариев имеет место, на дату фактического его завершения арендатор обязан прекратить признание ППА и обязательства.
Списание остаточной стоимости ППА и обязательства
При досрочном прекращении ОСт ППА списывается. Разница между его БС и сальдо долга на дату завершения признается доходом или расходом текущего периода.
На практике это означает, что при досрочном расторжении разница между сальдо по сч. 01.03 и сальдо по сч.76.07.1 списывается в Дт или Кт 91.
Штрафные санкции и неустойки: учет в 1С
Что касается штрафных санкций, то они, как правило, уплачиваются при досрочном расторжении и учитываются в составе прочих расходов на дату их признания. В программе они, как правило, отражаются документом «Корректировка долга» либо «Операция, введенная вручную» — с отнесением на счет 91.2.
Выкуп предмета аренды: переход от аренды к собственности
Такая ситуация представляет собой особый случай. В зависимости от параметров соглашения, это может происходить:
- с переходом права собственности автоматически после внесения всех АП;
- с уплатой выкупной стоимости отдельным перечислением.
Вследствие этого ППА трансформируется в ОС (или иное имущество). При этом его ОСт становится первоначальной. Во втором случае к ней добавляется произведенный платеж.
Настройка в 1С: документы «Списание ППА» и «Выкуп предмета лизинга»
Для отражения прекращения (как при досрочном расторжении, так и при окончании срока) в программе используется одноименная форма. При проведении программа в автоматическом режиме:
- списывает ОСт ППА (01.03) и накопленную амортизацию (02.03);
- списывает обязательство (76.07.1);
- списывает остатки по счетам процентов (76.07.5) и НДС (76.07.9), если они были;
- формирует финансовый результат (на 91).
Для фиксации выкупа предназначена форма «Выкуп предмета лизинга». При его проведении программа:
- закрывает обязательство (если оно полностью погашено);
- переносит стоимость ППА (01.03) и накопленную амортизацию (02.03) на счета собственных ОС (01.01 и 02.01), таким образом формирует первоначальную стоимость ОС.
Проводки и примеры расчетов
При досрочном прекращении в 1С все действия оформляются документом «Прекращение аренды». Рассмотрим, какие формируются проводки по аренде ФСБУ 25 при его проведении:
Пример. Исходные данные: ОСт ППА — 500 000 рублей, остаток обязательства — 480 000 рублей.
«Выкуп предмета лизинга» формирует:
Специфические режимы учета аренды
Для арендодателя выделяется два режима — операционный и финансовый. Разделение зависит от того, к кому переходят риски и выгоды.
При финансовом режиме к пользователю переходят практически все риски и выгоды собственника. Признаки:
- переход собственности по окончании срока;
- возможность выкупа по цене ниже рыночной;
- срок, сопоставимый со сроком полезного использования;
- приведенная стоимость платежей сопоставима с рыночной ценой.
При операционном режиме риски и выгоды остаются у арендодателя. Признаки:
- срок существенно меньше срока полезного использования;
- либо актив не теряет свои свойства со временем;
- приведенная стоимость платежей существенно ниже рыночной цены.
Объект продолжает числиться на балансе арендодателя (счета 01, 03), амортизация начисляется обычно, доход — арендные платежи (как правило, равномерно).
Упрощенный учет в сложных случаях: особенности применения
Рассмотрим, как упрощенные способы фиксации аренды реализованы в 1С.
ФСБУ 25 «Аренда» предоставляет возможность применять такие способы, что особенно актуально для малых предприятий и компаний с небольшим количеством подобных договоров.
Кто имеет право на упрощенный учет по ФСБУ 25
Применять его могут субъекты малого предпринимательства, а также организации, имеющие возможность вести БУ упрощенными способами (например, отдельные НКО, участники проекта «Сколково»). При этом нужно учитывать: если хозяйствующий субъект подлежит регламентированному аудиту, он утрачивает эту возможность — даже при статусе малого предприятия.
Стандарт допускает не признание ППА и задолженности не только для организаций, имеющих право на упрощенный учет, но и для любых других арендаторов. Однако при одном условии — должно выполняться любое из следующих специальных требований:
- срок пользования – до 12 месяцев на момент передачи;
- или рыночная стоимость актива (исключая износ) не более 300 тысяч рублей, причем арендатор может получать экономические выгоды от использования предмета преимущественно обособленно от других.
Какие сложные случаи можно упростить, а какие нет
Ключевое правило: упрощение допустимо только при одновременном соблюдении всех трех условий:
- соглашение не предполагает переход права собственности в адрес арендатора;
- в соглашении отсутствует возможность выкупа по цене значительно ниже его справедливой (рыночной) стоимости на дату такого действия;
- объект не предполагается предоставлять в субаренду.
Таким образом, даже малые предприятия обязаны применять полный порядок отражения по ФСБУ 25/2018 в отношении:
- соглашений, предусматривающих выкуп (в том числе лизинг с опционом);
- имущества, которое планируется сдавать в субаренду.
Иными словами, достаточно наличия любого одного из условий по сроку (12 мес.) или стоимости (300 тыс.руб.) — но при непременном отсутствии выкупа и субаренды.
Настройка в 1С: учетная политика для упрощенцев
Для применения упрощенного учета в программе не требуется включать функциональность «Лизинг» в разделе «Администрирование» – «Функциональность» – «Основные средства», поскольку он не предполагает признания ППА и задолженности.
Также нет необходимости активировать флаг «Права пользования предметами аренды», если не планируется ведение по полному порядку ФСБУ 25/2018. Достаточно, чтобы в программе был доступен базовый функционал по отражению услуг и расчетов.
При этом важно понимать, что в 1С:Бухгалтерия (ПРОФ) возможность дисконтирования АП недоступна — она реализована только в редакции КОРП. Но при упрощенке это и не требуется: платежи признаются в расходах равномерно (либо иным систематическим способом).
При использовании такого учета АП отражаются документом «Поступление (акты, накладные, УПД)» со способом «Услуги аренды» и вариантом «Расходы (простая аренда)».
Проводки и отличия от полного учета
Основное отличие упрощенного учета от полного заключается в отсутствии:
- признания ППА (01.03);
- признания задолженности (76.07.1);
- начисления амортизации;
- начисления процентных затрат.
Вместо сложных бухзаписей формируется одна типовая: Дт 20 (26, 44) Кт 60 (76) на величину АП.
Работа с ошибками: типовые проблемы и исправление прошлых лет
Наиболее распространенные ошибки в 1С:
1. Неверный расчет приведенной стоимости. Часто возникает из-за неправильно заполненного графика.
2. Ошибки при корректировке параметров соглашения. Как уже отмечалось, «Изменение условий аренды» может формировать неверные корреспонденции при некорректной настройке.
3. Несвоевременное отражение досрочного прекращения. Если «Прекращение аренды» введен в периоде, следующем за фактическим завершением, возникает необходимость уточнения уже сданной отчетности.
Для исправления ошибок прошлых лет в программе используются документы «Операция, введенная вручную» или «Корректировка записей регистров». При этом важно учитывать: существенные ошибки прошлых лет исправляются с уточнением вступительного сальдо по счетам нераспределенной прибыли.
Закрытие месяца и раскрытие в бухгалтерской отчетности
В конце каждого месяца в 1С выполняется процедура «Закрытие месяца», которая включает регламентные операции:
- «Амортизация и износ основных средств» — начисление амортизации по ППА;
- «Признание расходов по аренде» — формирование записей по процентному компоненту обязательства; в версии ПРОФ она не автоматизирована — проценты рассчитывают вне программы и вводят «Операцией, введенной вручную».
- «Признание в НУ арендных платежей» — признание затрат в НУ; при этом в НУ амортизация не начисляется — затраты признают по актам/УПД и параметрам контракта (обычно равномерно либо по дате перечисления).
Раскрытие информации в бухгалтерской отчетности требует отражения:
- БС ППА по группам;
- суммы обязательств с разбивкой по срокам погашения: до 12 месяцев и свыше 12 месяцев;
- расходов по процентам;
- суммы АП, признанных в расходах в отчетном периоде (в разрезе статей);
- информации о существенных допущениях и профессиональных суждениях.
Аренда ФСБУ 25 в 1С 8.3 к 2026 году прочно вошел в практику, однако сложные случаи по‑прежнему требуют особого внимания.
Программа 1С:Бухгалтерия автоматизирует большинство действий. Однако важно принимать во внимание, что фактический уровень такой автоматизации напрямую зависит от используемой версии программного продукта: в КОРП реализован механизм расчета процентов и дисконтирование, а в ПРОФ многие подобные вычисления приходится производить вне программы и отражать через «Операцию, введенную вручную».
Корректность формируемых проводок находится в прямой зависимости от двух ключевых факторов:
- правильного заполнения документов;
- соблюдения последовательности: сначала — все обновления и начисления за период, затем — закрытие месяца; иначе автоматический пересчет процентов и амортизации за прошлый месяц не произойдет.
Отдельного внимания заслуживает тот факт, что возможность применения упрощенного подхода в учете предоставлена далеко не всем субъектам и не распространяется на любые хозяйственные ситуации. В этой связи следует проявлять осмотрительность, поскольку даже незначительные погрешности при отражении хозяйственных фактов способны привести к существенным искажениям отчетных данных, что, в свою очередь, чревато как управленческими рисками, так и возможными претензиями со стороны контролирующих органов.
Регулярное повышение квалификации и внедрение внутренних процедур контроля остаются залогом успешного применения стандарта в текущем году и в будущем.
