Особенности учета незавершенного строительства

Незавершенное строительство это объекты недвижимости, которые не введены в эксплуатацию и не прошли процедуру оформления акта приёмки. К НЗС относятся:

• Здания, цеха, сооружения, находящиеся в процессе возведения.
• Объекты с приостановленными работами (из-за нехватки финансирования, проблем с проектированием).
• Законсервированные стройки, даже если основные работы завершены, но документы не подписаны.

С точки зрения бухгалтерского учета, незавершенное строительство – это вложение во внеоборотные активы, которое отражается до момента ввода объекта в эксплуатацию. Важно разграничивать НЗС и основные средства: первые не могут быть использованы для получения экономической выгоды до завершения работ.

Важно! НЗС не является основным средством (ОС) и не амортизируется. Его стоимость формируется только из фактических расходов (строительные работы, материалы, проектирование, аренда земли и т.д.).

Незавершенное строительство — счет бухгалтерского учета

Как уже говорилось выше, учет незавершенного строительства счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» с применением субсчета 08.3 «Строительство объектов основных средств». Здесь аккумулируются все затраты, связанные с созданием или приобретением объекта. 

Строительство объектов основных средств выполняется подрядным способом (с привлечением сторонних организаций) либо хозяйственным способом (т.е. собственными силами).

Источниками информации для отражения операций в учете являются:

• Договоры с подрядчиками – стоимость выполненных работ.
• Акты приемки (КС-2, КС-3) – подтверждение объемов и стоимости.
• Первичные документы – накладные, счета-фактуры, платежные поручения.
• Сметная документация – плановые показатели расходов.

При хозяйственном способе организация использует собственные ресурсы. В 1С БП затраты аккумулируются на счете 08.03 «Строительство объектов ОС» с аналитикой «Хозспособ».

Примеры затрат:

• Материалы (Дт 08.03 Кт 10).
• Зарплата рабочих (Дт 08.03 Кт 70).
• Страховые взносы (Дт 08.03 Кт 69).

НДС: начисляется на стоимость строительно-монтажных работ (СМР) для собственных нужд (Дт 19.08 Кт 68.02). Вычет возможен, если объект будет использоваться в облагаемых НДС операциях.

При подрядном способе работы выполняют сторонние организации. Затраты отражаются на том же счете 08.03, но с аналитикой «Подрядный способ».

Примеры проводок:

• Услуги подрядчика (Дт 08.03 Кт 60.01).
• НДС от подрядчика (Дт 19.04 Кт 60.01).

НДС: Входной налог принимается к вычету после регистрации счета-фактуры подрядчика.

Отличие хозяйственного способа от подрядного:

РЕЗЮМЕ: При  учете объектов незавершенного строительства требуется разделения методов в зависимости от способа строительства

Для руководителя аренда 1с в облаке.

Учет затрат на НЗС: методы и примеры

Для распределения затрат в 1С БП применяются два метода:

1. Прямой учет – расходы относятся непосредственно на объект (например, материалы для конкретного здания).
2. Косвенный учет – затраты распределяются пропорционально выбранной базе (площадь, сметная стоимость).

Таблица 1. Сравнение методов учета

Пример 1. Компания строит офисное здание. В 1С БП введены документы:

• «Поступление материалов» (Дт 10 Кт 60).
• «Требование-накладная» (Дт 08.03 Кт 10).
• «Оказание услуг» (Дт 08.03 Кт 60).

Пример 2. Распределение затрат на два объекта пропорционально смете:

• Общая сумма расходов – 5 млн руб.
• Доля объекта А – 60%, объекта Б – 40%.

Дт 08.03 (А) – 3 млн руб.  

Дт 08.03 (Б) – 2 млн руб.  

Кт 23 «Вспомогательное производство» – 5 млн руб.  

Инвентаризация: Документ «Инвентаризация НЗП» позволяет распределить

Три обязательных шага для признания НЗС основным средством в бухучете

Важно! Государственный контроль, кадастровый учет, регистрация права собственности и ввод в эксплуатацию – ключевые этапы, после которых объект перестает считаться НЗС:

Государственный контроль – проверка соответствия объекта строительным, экологическим и техническим нормам. Например – получение разрешений на капитальное строительство и ввод в эксплуатацию, проверки со стороны Ростехнадзора или других надзорных органов (без этого этапа объект не может быть легализован, что делает невозможным его учет как основного средства).

Кадастровый учет – внесение объекта в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это включает определение технических характеристик (площадь, этажность, границы) и присвоение кадастрового номера, т.к. без кадастрового учета объект юридически не существует, что блокирует его переход в основные средства.

Регистрация права собственности – оформление юридического права владения на объект. Процедура проводится через Росреестр или МФЦ и требует подачи договора купли-продажи, акта ввода в эксплуатацию, технического паспорта и уплаты госпошлины. Только после регистрации объект становится активом компании и отражается на счете 01 «Основные средства».

После этих этапов:

• Объект переводится на счет 01 «Основные средства».
• Начинается начисление амортизации.

Документы в 1С БП:

• «Принятие к учету ОС» — для перевода НЗС в ОС.
• «Операция, введенная вручную» — для корректировки счетов учета.

Почему это важно для учета в 1С БП?

• До завершения этих этапов затраты остаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
• После регистрации объект переносится на счет 01, начинает амортизироваться и учитываться в налоговой базе.
• Программа 1С БП автоматизирует переход между счетами только при наличии подтверждающих документов (акт ввода, выписка из ЕГРН).

Последствиями несоблюдения перечисленных этапов являются:

• Налоговые риски: НЗС не амортизируется, что может привести к завышению налога на прибыль.
• Юридические проблемы: отсутствие права собственности делает невозможной продажу или использование объекта.
• Ошибки в отчетности: неверное отражение активов искажает финансовую картину компании.

Таким образом, порядок перевода объекта из НЗС в основные средства требует не только бухгалтерских проводок, но и строгого соблюдения законодательных процедур.

Как учесть продажу объекта незавершённого строительства?

В соответствии с ГК РФ, объекты, которые ещё не достроены, считаются недвижимым имуществом. Это означает, что в случае продажи такого объекта, на него должно быть зарегистрировано право собственности.

Право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю после государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (ст. 223 п. 2, ст. 551 п. 1, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 6).

При отражении в бухгалтерском учете продажи объекта незавершенного строительства можно выделить основные этапы – оформление права собственности на НЗС, включая уплату госпошлины; передача объекта покупателю и отражение дохода от продажи.

Ситуация 1: Объект НЗС передается покупателю до оформления перехода права собственности.

В этом случае объект сначала отражается на счете 45 «Товары отгруженные», а выручка признается только после перехода права.

Ситуация 2: Объект НЗС передается после перехода права собственности

Право собственности переходит к покупателю до передачи объекта или одновременно с регистрацией такого перехода. В этом случае выручка признается сразу, а объект списывается напрямую.

Пояснения:

1. Счет 45 «Товары отгруженные» используется, когда право собственности сохраняется за продавцом до определенного момента.
2. Счет 91 «Прочие доходы и расходы» применяется, если выручка признается до передачи объекта (например, при переходе права заранее).
3. НДС начисляется в момент перехода права собственности, независимо от фактической передачи.
4. Счет 62 «Расчеты с покупателями» отражает задолженность покупателя.

Если в договоре есть особые условия (например, поэтапная оплата или отсрочка), проводки могут дополняться. Для точного учета рекомендуется свериться с учетной политикой организации и действующим законодательством.

Заключение

Учет незавершенного строительства в 1С БП требует внимания к деталям: корректного отражения затрат, разделения методов для подрядного и хозяйственного способов, соблюдения этапов оформления документации. Использование встроенных инструментов программы (документы «Инвентаризация НЗП», «Принятие к учету ОС») упростит процесс и минимизирует ошибки.

Облачный сервер для 1С — арендовать настроенный индивидуально под ваши требования и задачи компании.

Автор: Редакция "Аренда1С"